Negative Auswirkungen von Mietpreisbremse und Bankenregulierung in Aachen
Ab dem 1. März 2025 tritt in Aachen die Mietpreisbremse in Kraft, die Mieter vor überhöhten Mietsteigerungen schützen soll. Doch Experten warnen vor massiven negativen Folgen für den Wohnungsmarkt, Investitionen und die Refinanzierung von Immobilien.
Der Landesverband Haus & Grund Rheinland Westfalen kritisiert die Ausweitung der Mietpreisbremse auf 57 Kommunen, darunter Aachen. Verbandspräsident Konrad Adenauer äußert Bedenken, dass diese Maßnahme Vermieter dazu veranlassen könnte, Mieten häufiger und in kleineren Abständen zu erhöhen, um finanzielle Verluste zu vermeiden. Zudem könnten kurzfristige Mieterhöhungen als Reaktion auf die neue Regelung auftreten.
Ein weiteres Problem stellt die mögliche Zurückhaltung von Investitionen in den Wohnungsbestand dar. Vermieter könnten geplante Modernisierungen oder Sanierungen verschieben oder ganz aufgeben, da die Refinanzierung solcher Maßnahmen durch begrenzte Mietanpassungen erschwert wird. Dies könnte langfristig zu einem Qualitätsverlust des Wohnraums in Aachen führen.
Kappungsgrenzen und die ortsübliche Vergleichsmiete – Eingriffe in die Mietpreisgestaltung
Mit der Einführung der Mietpreisbremse gelten strengere Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen. Künftig dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 15 % steigen – anstelle der bisherigen 20 % in Regionen ohne Mietpreisbremse. Dies stellt insbesondere private Vermieter vor Herausforderungen, da steigende Betriebskosten, Inflation und steigende Zinsen nicht mehr durch angemessene Mietanpassungen ausgeglichen werden können.
Darüber hinaus darf die Miete bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschreiten. Dies bedeutet, dass selbst bei stark gestiegener Nachfrage oder hohen Investitionskosten keine marktorientierte Mietgestaltung mehr möglich ist. Insbesondere in einer Stadt wie Aachen mit hoher Fluktuation durch Studierende und Berufspendler könnte dies zu einer Angebotsverknappung führen, da Vermieter weniger Anreize haben, Wohnungen zu modernisieren oder neu zu vermieten.
Experten befürchten, dass sich die Mietpreisbremse langfristig gegen die Mieter selbst richtet:
- Weniger Mietwohnungen auf dem Markt, da Vermieter sich zurückziehen oder lieber an Eigennutzer verkaufen.
Weniger Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung, da die Kosten nicht durch angemessene Mieterhöhungen gedeckt werden können.
Verdrängung kleiner, privater Vermieter, während große institutionelle Investoren profitieren.
Zusätzlicher Druck durch CRR3-Regulierung erschwert Refinanzierung
Neben den direkten Auswirkungen auf Mieter und Vermieter könnte die Mietpreisbremse in Kombination mit der neuen EU-Bankenregulierung CRR3 (Capital Requirements Regulation 3) zu einem ernsthaften Problem für die Finanzierung von Wohnimmobilien werden.
CRR3, die ab 2025 schrittweise in Kraft tritt, verschärft die Eigenkapitalanforderungen für Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten. Besonders betroffen sind Wohnimmobilien mit unsicheren oder regulierten Mieteinnahmen – wie es durch die Mietpreisbremse in Aachen der Fall sein wird. Banken könnten daher höhere Risikozuschläge bei der Kreditvergabe ansetzen oder weniger bereit sein, Immobilienkredite zu vergeben.
Für Eigentümer und Investoren bedeutet dies, dass die Finanzierung neuer Wohnprojekte oder die Anschlussfinanzierung bestehender Objekte schwieriger und teurer wird. Bereits jetzt beobachten Experten, dass Banken höhere Zinsen oder strengere Bonitätsprüfungen ansetzen, wenn die erzielbare Mietrendite durch politische Eingriffe begrenzt wird.
In Kombination mit steigenden Bau- und Sanierungskosten führt die Mietpreisbremse also nicht nur zu einem Rückgang der Investitionsbereitschaft, sondern verstärkt durch die CRR3-Vorgaben auch die Kreditklemme für Immobilienbesitzer. Das Resultat könnte eine zunehmende Wohnraumverknappung sein, da weniger Neubauten entstehen und Sanierungen verschoben werden.
Auswirkungen auf Vermieter: Weniger Planungssicherheit und steigende Kosten
Für Vermieter bringt die Mietpreisbremse erhebliche Herausforderungen mit sich. Die Deckelung der Mieten bedeutet in vielen Fällen, dass die Einnahmen aus bestehenden Mietverträgen nicht mehr ausreichen, um gestiegene Kosten für Instandhaltung, Modernisierung und Verwaltung zu decken.
Hinzu kommt, dass die bürokratischen Hürden für Vermieter zunehmen. Sie müssen nachweisen, dass die verlangte Miete rechtlich zulässig ist, insbesondere bei Neuvermietungen. Dies führt zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand und steigenden rechtlichen Unsicherheiten. Fehler oder Unklarheiten können dazu führen, dass Mieter erfolgreich eine Mietminderung durchsetzen, was zusätzliche finanzielle Einbußen für Eigentümer bedeutet.
Zudem sinkt die Flexibilität bei der Mietpreisgestaltung. Während Inflation, gestiegene Energiepreise und höhere Handwerkerkosten die laufenden Ausgaben der Vermieter belasten, können sie diese nicht mehr im gleichen Maße durch Mietanpassungen kompensieren. Dadurch geraten insbesondere private Kleinvermieter finanziell unter Druck.
Ein weiteres Risiko besteht darin, dass sich Vermieter vermehrt gezwungen sehen, Mieterhöhungen frühzeitig durchzusetzen oder Immobilien zu verkaufen. Dies könnte langfristig zu einem Rückgang privater Wohnungsangebote und einer Konzentration des Wohnungsmarktes in den Händen großer Investoren führen.
Fazit: Fehlanreize mit negativen Folgen
Die Einführung der Mietpreisbremse in Aachen ab dem 1. März 2025 könnte kurzfristig Mietsteigerungen begrenzen, jedoch langfristig erhebliche Schäden für den Wohnungsmarkt anrichten.
Vermieter stehen vor steigenden Kosten, wachsender Bürokratie und erschwerter Refinanzierung, was zu einem Rückgang des Mietwohnungsangebots führen kann. Durch die zusätzlichen Belastungen der CRR3-Regulierung droht eine finanzielle Abwärtsspirale: Weniger Investitionen in Wohnraum, erschwerte Kredite und eine weitere Verknappung des Wohnungsangebots.
Experten warnen, dass die Mietpreisbremse damit nicht das gewünschte Ziel erreicht, sondern das Wohnungsproblem langfristig sogar verschärfen könnte.